南京未来的商品房品质，将更上一个台阶。

近日，南京发布《关于支持新区住宅品质改善提升规划指导意见》，包含14条措施，提高江北新区商品房品质。

一、色彩管控

住宅建筑的色彩应遵守《江北新区中心区色彩专题规划》营造温馨、舒适、安全、有归属感的色彩景观氛围。根据片区特色，严格依照色彩规划加强对各地块的把控，并在规划设计方案审查、项目验收中予以落实。

二、建筑密度

为进一步满足住宅产品多样化设计需求，丰富城市天际线项目地块内各类住宅建筑(多层、小高层和高层)混合布置时在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，居住用地的建筑密度应按照不大于30%控制，商住混合用地的建筑密度可根据实际情况确定。

三、立面材质

(一)高品质住宅示范区范围(包括中央商务区、研创园及生命医药谷区域，下同)内的住宅建筑立面应采用干挂铝板、石材等高品质材料，并符合下列要求：1.铝板应采用高强度铝合金材料,铝单板厚度应不小于3毫米，复合铝板厚度不小于4毫米，蜂窝铝板厚度不小于 10 毫米;2.干挂石材厚度不小于 25 毫米:3.鼓励采用陶板提升品质，厚度不小于15 毫米。

(二)高品质住宅示范区范围内住宅内天井立面材质应与小区主体建筑保持一致，小区配套用房立面应采用干挂铝板石材等高品质材料并与主体建筑协调统一，局部凹槽、设备平台、立面构件、装饰线条等因施工困难部位除外。

(三)高品质住宅示范区范围外住宅建筑立面不得采用真石漆、质感涂料等外墙外保温薄抹灰系统，应采用一体板等材料，以进一步提升立面效果。

(四)外墙面装饰材料名称及色彩应在申报图纸中标注主要用材应在申报建设工程规划许可证时提供实体小样作为参考，质监部门应加强事中事后巡查监督工作，做好现场比对确认无误后方可进行项目验收。

四、建筑外窗

为增强住宅隔音、保温、隔热性能，外窗玻璃配置不得低于三玻两腔，阳台的外窗性能应与住宅外窗性能一致。为进一步提升室内视觉效果，应减少外窗玻璃分割，阳台设计窗高不应低于 2.4 米。住宅应采用高性能窗，优先采用内开内倒、内平移、外平推窗等开启方式。

五、首层入户大堂

住宅单元首层入户大堂层高不应小于3.6米;中高层(7-18层)住宅首层入户大堂面积不应小于15 平方米、高层(18层以上)住宅首层入户大堂面积不应小于25平方米，大堂面积不包括电梯厅面积。多单元集中设置的合用入户大堂，其面积标准应累加计算。

六、挑空平台及阳台

(一)新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。挑空平台不得设置于住宅建筑北侧，挑空平台进深不得大于3米，结构高度不小于两个自然层高。挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。挑空平台应无围护结构、无柱，不得封闭，其临空处应设置栏杆、栏板等安全防护构件。

满足以上要求的挑空平台可以不计入容积率、建筑密度，在满足日照影响分析、消防间距和安全要求等前提下，可以不纳入面宽、建筑间距、日照间距计算，但挑空平台与相邻挑空平台或建筑的最小间距不得小于8米。

挑空平台退让道路红线用地红线的后退距离可以酌情减少，但凸出深度不应超过建筑退让线的 1/3。

(二)每户挑空平台和阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于30%，其中住宅建筑每户挑空平台的结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于 20%。

(三)阳台设计应兼顾实用与适配的原则，阳台面积可按其水平投影面积的 1/2计入容积率，阳台最大进深不大于2.4米，且不压占室内空间，阳台进深与相邻功能空间进深的比例不得超过3:4。不得设置错层阳台。不设置挑空平台的户型，阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不得大于 20%。

(四)挑空平台不得进行封闭、改造搭建，开发单位、物业、房产、城管等部门应做好宣传、监管和查处工作。

七、复式挑空建筑面积超过140平方米的住宅的起居厅和餐厅可以适当提高层高，超层高部分的面积不得超过该户套内建筑面积的30%，且层高不得超过 7.2米。

挑空区域无其他结构构件，不得潜伏设计，不得私自改造搭建。开发单位、物业、房产、城管等部门应做好宣传、监管和查处工作。

八、飘窗设计鼓励住宅飘窗设计与立面设计协调统一，保持公建化外立面整齐美观，飘窗的窗台高度(窗台面与室内地面的高差)不得小于0.45 米且最大进深(自墙体外边线至飘窗外边线)不得大于0.80米。建筑含有飘窗设计的,须在申报图纸中提供飘窗大样。

九、架空层住宅(低层、多层住宅除外)底层应布置层高不小于3.6米的架空层，且底层仅以柱、剪力墙及必要的楼梯间、入户大堂落地，其底层可以整层不计入容积率;架空层局部设置其他功能用房时，住宅建筑的底层架空部分及其分摊的面积均不计入地块容积率。架空层应视线通透、空间开敞、无围护结构，且只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，不得设置居家养老服务用房、快递服务用房，不得作为停车或车行交通空间使用。

十、风雨连廊鼓励在新建住宅小区内设置风雨连廊,连接各楼栋架空层为小区提供整体、开放、活力的公共活动空间。单层有顶盖两侧均无围护结构、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊可以不计入容积率和建筑密度。

十一、停车配建

(一)地下机动车库应合理打造从地库出入口、汽车坡道地库玄关、车道、停车区到门厅的地下归家动线。

(二)非机动车和机动车坡道的出入口顶棚不计入容积率及建筑密度。机动车坡道应尽量结合会所、小区大门等配套用房与设施进行结建,出入口顶棚应采用实体材料，一体化设计、施工，不得采用透明玻璃材质。

十二、配套设施

(一)新建住宅小区内按照相关规范要求配置的配电房(含开闭所)、垃圾分类收集用房、居家养老服务用房、快递服务用房可以不计入容积率，但应当计入建筑密度。

(二)住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。

(三)高品质住宅示范区范围内的新建住宅小区根据规模应设置不低于1.0平方米/户的配套功能空间，可用于建设健身房、托育服务、儿童活动、社区食堂、游泳池等配套用房，并在申报图纸中予以标注明确。

(四)配套用房原则上应集中布置，做好隐蔽处理，与主体建筑协调一致;物业管理用房、垃圾分类收集用房、变配电间和开闭所等配套用房应当与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。因地块形状不规则、交通组织复杂等特殊情形，经专家评审、交通影响分析等论证后，可根据实际需求独立设置。市场化经营的配套用房应设置独立出入口，避免对小区内部交通组织造成干扰。

十三、规划核实建设周期较长，无法整体申报管线综合验收的项目，在满足相应竣工验收楼栋使用的前提下，可分期进行规划核实。

十四、执行标准新区高品质住宅示范区范围内住宅项目适用本指导意见新区高品质住宅示范区范围外、保障性住房或新区开展的定向商品房建设项目可全文参照执行，本意见自发布之日起实行，有效期至2026年12月31日。

凡发布之日起出具规划条件的，应当执行本意见。凡此前出具规划条件且尚未领取建设工程规划许可证的建筑(单栋建筑已有部分领证的除外)，可以执行本方案。其中分期实施的项目，在发布之日前仅有部分建筑领取建设工程规划许可证的，未领取建设工程规划许可证的建筑可以按照本意见重新审定规划设计方案。

若涉及已销售产权人利益的，应当征得全体已销售产权人书面意见，经同意后可重新审定规划设计方案。本意见与新区前期规定不一致的，按照本意见执行。

本意见未涉及的平面布局、竖向设计、建筑层高、设备平台及空调设置等按照原《南京江北新区商品住宅类项目设计方案审查补充意见》执行。