近日，石家庄、惠州两地房贷利率回调的消息引发关注。从石家庄和惠州多家银行了解到，两地房贷利率确实在逆势回调，但回调的原因却不相同。其中，石家庄地区自4月1日起，首套房贷利率从LPR-50BP上升到LPR-20BP，按当前5年期以上LPR利率3.95%计算，该地区自下月起房贷利率将从当前的3.45%上升至3.75%。惠州地区则已自3月1日起上调了首套房贷利率，从3月前的LPR-50BP上调至当前的LPR-35BP，即从3.45%上调至3.60%。

两地利率回调原因并不相同

石家庄首套房贷利率调整的原因，归结起来就是新房住宅销售价格在评估其内环比和同比连续3个月均上涨。根据国家统计局发布的70城房价数据，2023年12月，石家庄新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1%；2024年1月，环比上涨0.1%，同比上涨0.9%；2024年2月，环比上涨0.1%，同比上涨0.8%。

2023年12月-2024年2月份，石家庄市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，按照相关通知要求，自2024年4月份起，石家庄市将恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限 (LPR-20BP)。

而与石家庄上调首套房贷利率下限不同，惠州近3个月新房价格并没有连续3个月同环比上涨。根据国家统计局发布的70城房价数据，去年12月和今年1月，惠州新房价格环比均下降0.4%，今年2月新房价格与1月持平；同比来看，近3月新房价格均是下降的。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接表示，惠州前期房价上涨，近期面临下滑压力，银行上调房贷利率主要出于自身风险考虑，短期内尽管房贷可能会减少，但降低了不良率。

这样来看，住房贷款利率的调整要经历全国、地方及银行的“三层把关”。首先央行确定全国性的利率政策下限；然后地方政府在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；最后银行通过综合考虑客户资质、自身成本等风险因素，与借款人确定实际执行的住房贷款利率。

动态调整导向显现

回顾首套房贷利率阶段性调整政策。2022年9月，人民银行、原银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对当年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，阶段性自主决定维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。那时，首套房商贷利率的下限为，不低于LPR-20BP。

2023年1月，人民银行、原银保监会再发《通知》明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

《通知》规定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。也就是说，每年3月的评估期为上一年的12月和今年的1月、2月，而6月的评估期为今年的3月、4月和5月，以此类推。不过，评估后并非当月执行，而是每一个季度决定是否调整一次。比如6月评估后，执行期为第三季度的7月、8月、9月。

该《通知》的核心在于动态调整，从而差别化住房信贷政策。一方面，有利于“因城施策”，各地政府可根据自身房地产市场情况调整首套住房贷款利率；另一方面，有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套住房贷款利率下限进行适时调整。以此来降低居民的购房成本，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此次石家庄和惠州打响了房贷利率上涨的“第一枪”，具备动态调整的信号导向。在一定程度上说明，政策会根据市场形势适时调整，但总体上房贷利率依然会保持相对宽松的走向，房企和购房者等需要密切关注相关城市的相关动向，积极主动调整策略。

其他城市是否会跟进？

从全国层面来看，房地产市场依旧低位运行。在此背景下，加强需求端的政策支持力度依旧尤为关键，房贷利率维持低位依旧符合主流趋势。据国家统计局数据，1-2月份，国内新建商品房销售面积为11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。房价方面，2月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.36%，连续9个月下跌，跌幅与1月持平。

根据国家统计局发布的70城房价数据，上海、西安、石家庄2023年12月-2024年2月新房价格已连续3个月同比环比均上涨，符合首套房贷利率恢复条件。当前，西安首套房贷利率下限为3.75%（LPR-20BP），上海首套房贷利率下限为3.85%（LPR-10BP），在4月均无调整。易居研究院数据显示，目前全国各重点城市中，低于“LPR-20BP”全国首套房贷利率下限的城市包括但不限于南京、合肥、重庆、武汉、郑州、天津、昆明。

以上城市中，仅有天津市新建商品住宅销售价格同、环比连续两个月上涨，但目前均未有房贷利率调整的消息出现。同时，就算天津3月新房销售价格同、环比上涨，也并不代表着房贷利率会进行调整，因为并未处于要求的评估期内。

首套房贷利率下限是否调整要看购房和房价的情况，从现在石家庄的情况来说，之所以会出现房价的反弹或持续3个月为正，恰说明房价持续下跌的过程已经调整到位。各地一定要认识到，房价可以下跌，但不会无限期下跌。一旦调整到位，那么就会企稳和小幅拉升，势必对于房贷定价规则产生影响。 

从市场表现来看，石家庄首套利率仍保持3.45%（LPR-50BP）至月末，在此期间受房贷利率上涨预期影响，月底前或有部分处于观望状态的购房者加快入市，或带动成交量出现阶段性回升。短期来看，后续符合条件的城市将继续按照房贷利率政策动态调整机制调整房贷利率，而房贷利率较高的城市（高于利率下限的城市），未来也存在进一步下调房贷利率的空间和预期，以降低购房者置业成本，促进住房需求释放。

石家庄和惠州两地首套房贷款利率调整主要是地方根据首套住房贷款利率政策动态调整机制的相关规定进行的自主调节，并不意味着整体房贷利率的反弹。多位银行分析人士也认为，在楼市仍有待进一步复苏之时，未来不会有太多城市跟进主动上调房贷利率，因此总体影响不大。